8 BYGGERET OG HELHEDSVURDERING (§ 166-§ 195)

Introduktion

Der henvises til vejledningstekst til kravteksten i dette kapitel fra Bygningsreglementets Vejledning om bygningsreglementets kapitel 8 - byggeret og helhedsvurdering, kapitel 20 - ubebyggede arealer ved bebyggelse og kapitel 23 – beregningsregler gældende fra 1. juli 2020 (Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen, 2020s).

§ 166-§ 167 Byggeret og helhedsvurdering

§ 166

Bestemmelserne i kapitel 8 gælder ikke, hvis en lokalplan, en byplanvedtægt eller en reguleringsplan fastsætter andre bestemmelser om de pågældende forhold.

§ 167

Beregningsreglerne for de bebyggelsesregulerende forhold fremgår af kapitel 23. Beregningsreglerne i kapitel 23 er selvstændigt gældende og kan ikke ændres ved lokalplan, byplanvedtægt eller reguleringsplan.

SBi-anvisning (§ 166-§ 167)

De bebyggelsesregulerende bestemmelser, herunder bestemmelserne om byggeret og helhedsvurdering i kapitel 8, fastsætter krav til de ydre forhold for en bygning, herunder:

Hvor stor en bygning må være i forhold til grundens størrelse
Hvor høj bygningen må være
Hvor på grunden bygningen må placeres.

Bestemmelserne skal vurderes ud fra et konkret projekt. De bebyggelsesregulerende bestemmelser er bygget op om funktionsbaserede krav, som kommunen skal anlægge et helhedssyn på. Derved kan kommunen fastlægge, hvilke bebyggelsesregulerende bestemmelser der skal gælde for den pågældende bebyggelse.

Hvis der findes en lokalplan for området, er det lokalplanen, og ikke de bebyggelsesregulerende bestemmelser i BR18, kapitel 8 og kapitel 20 samt § 48-§ 49, der er gældende. Det betyder, at bestemmelserne kun er gældende, hvis der ikke foreligger andre krav i en lokalplan eller lignende. Beregningsreglerne i kapitel 23 kan dog ikke ændres ved en lokalplan.

Lokalplan

En lokalplan udarbejdes af kommunen og vedtages af kommunalbestyrelsen. Lokalplanen kan fastlægge regler for et bestemt område med hensyn til:

Anvendelse
Bebyggelsernes omfang og placering
Veje og stier
Arkitektonisk udformning.

En lokalplan giver grundejeren ret til at bebygge og anvende ejendommene i overensstemmelse med lokalplanens bestemmelser. En lokalplan skal bestå af bindende bestemmelser, kortbilag og en redegørelse for planens forhold til anden lovgivning og planlægning. Bestemmelserne i en lokalplan eller byplanvedtægt kan træde i stedet for de bebyggelsesregulerende bestemmelser i bygningsreglementet. Det gælder dog kun, hvis lokalplanen angiver præcise bestemmelser om de enkelte forhold.

Kommune- eller lokalplanen for et område kan indeholde særlige forhold, der ønskes fremmet i forbindelse med det pågældende byggeri, fx bestemte udtryk i byggestilen eller særlige elementer ved bebyggelsens udformning.

Vejledning om Lokalplanlægning (By- og Landskabsstyrelsen, 2009a) indeholder en gennemgang af lokalplaners indhold, tilvejebringelse og retsvirkninger, herunder om lokalplanret og -pligt, dispensationsmuligheder m.m., samt om hvad der skal redegøres for i tilknytning til en lokalplan. Eksempler på formulering af lokalplanbestemmelser kan findes i den tilhørende eksempelsamling (By- og Landskabsstyrelsen, 2009b).

Planloven

Formålet med planloven (Bekendtgørelse nr. 287, 2018) er blandt andet at sikre en helhedsorienteret udvikling af byer og landskab. Dette sker ved at afveje de samfundsmæssige og individuelle interesser for området. Grundstenen er kommunalpolitisk stillingtagen til det planmæssige indhold inden for rammerne af den overordnede planlægning, herunder at stillingtagen sker på et alsidigt belyst grundlag. Det spiller en stor rolle, at borgerne gennem planlægningen sikres mulighed for information om og indflydelse på udviklingen.

Lokalplanpligt

Lokalplanpligten indtræder ved større udstykninger og større bygge- og anlægsarbejder. Det vil sige, at kommunen skal vurdere det konkrete projekt i forhold til det omgivende miljø, herunder selve omfanget, men også inddrage de konkrete visuelle, funktionelle og miljømæssige konsekvenser.

Det afgørende kriterium for lokalplanpligten er, om projektet vil medføre en væsentlig ændring af det bestående miljø. Projektets omfang skal bl.a. relateres til byens størrelse og er derfor ikke nærmere defineret i loven, men bliver løbende konkretiseret gennem en række afgørelser fra Naturklagenævnet. Derudover er det nødvendigt at udarbejde en lokalplan, hvis projektet strider mod en gældende lokalplan, eller hvis en gældende lokalplan for området ikke opfylder lokalplanpligten.

Byplanvedtægt

En byplanvedtægt svarer til en lokalplan, men den er udarbejdet efter byplanlovgivningen, der var gældende indtil 1977. Byplanvedtægter indeholder normalt bestemmelser om anvendelses- og bebyggelsesforhold og er ofte mindre detaljerede end lokalplaner.

Reguleringsplan

En reguleringsplan er en plantype, der hører til den særlige københavnske byggelov, der var gældende fra 1939 til 1977. Reguleringsplaner har ligesom byplanvedtægter og lokalplaner bestemmelser om især anvendelse og fremtidige bebyggelsesforhold. Reguleringsplaner har samme gyldighed som lokalplaner og byplanvedtægter. Der findes syv reguleringsplaner i Københavns kommune.

En byplanvedtægt eller en reguleringsplan kan ophæves, hvis der i stedet udarbejdes en lokalplan.

§ 168-§ 186 Byggeret

§ 168

Byggeretten er retten til at opføre bygninger på en grund, såfremt bestemmelserne i §§ 170-186 om bebyggelsesprocent, grundens størrelse, etageantal, højde- og afstandsforhold overholdes. Byggeretten indebærer, at kommunalbestyrelsen ikke kan nægte at godkende bygninger, der overholder bestemmelserne om byggeretten.

§ 169

Hvis en bygning ikke kan opføres i overensstemmelse med byggeretten, skal bygningernes samlede omfang og indvirkning på omgivelserne fastlægges ved en helhedsvurdering efter bestemmelserne i § 187.

SBi-anvisning (§ 168-§ 169)

§ 170-§ 186 fastslår en generel byggeret for den enkelte grundejer. Dermed er det umiddelbart tilladt at bygge, hvis byggeriets omfang antager 'normale' dimensioner. Overholder byggeriet kravene, kan kommunen som udgangspunkt ikke nægte byggetilladelse. Selv om et byggeri er omfattet af byggeretten, skal der dog indhentes byggetilladelse hos kommunen på forhånd. Kommunen skal konkret vurdere, om byggeriets omfang m.m. er uhensigtsmæssigt på det pågældende sted ud fra planlægningen for området, fx lokalplaner, og eventuelt anden lovgivning.

Kommunen kan vurdere, at bestemmelserne om byggeretten er for vidtgående for den pågældende bebyggelse. Restriktion i byggeretten kan ske på to måder:

Ved anvendelse af planlovens regler vedrørende bebyggelser, der er i strid med bestemmelser i kommuneplanens rammedel.
Ved anvendelse af planlovens regler om forbud mod byggeriet og efterfølgende udarbejdelse af lokalplan.

Byggeretten gælder ikke, hvis der i en lokalplan eller byplanvedtægt er fastsat andre bestemmelser (§ 166). Kommunen kan derfor fastlægge andre bestemmelser for et område gennem en lokalplan, jf. anvisningstekst til §166.

§ 170

Bebyggelsesprocenten forstås som etagearealets procentvise andel af grundens areal og skal sikre, at grunden bebygges i henhold til den ansøgte anvendelse.

Stk. 2

Kommunalbestyrelsen kan ikke nægte at godkende en bygnings etageareal, når bebyggelsesprocenten ikke overstiger:

60 pct. for etageboligbebyggelse.
40 pct. for helt eller delvist sammenbyggede enfamiliehuse, herunder dobbelthuse, rækkehuse, kædehuse og lignende tæt/lav bebyggelse.
30 pct. for fritliggende en- og tofamiliehuse med vandret lejlighedsskel beliggende i et parcelhusområde.
15 pct. for sommerhuse.
45 pct. for anden bebyggelse, herunder bebyggelse, der ikke er omfattet af nr. 1-4, og etageboligbyggeri i et område, der ikke er udlagt hertil.

SBi-anvisning (§ 170)

Bebyggelsesprocenten for en ejendom beregnes som etagearealet (summen af bruttoarealet for alle etager) i procent af grundens areal, som beskrevet i § 453. Udestuer, lukkede overdækninger, lukkede altaner, lukkede overdækkede gårde, forbindelsesgange og lignende, der kan indrettes til personophold, skal således regnes med til etagearealet.

Langt de fleste bygningers etageareal svarer til bygningens ydre mål (længde × bredde) ganget med antallet af anvendelige etager. Der er imidlertid en række undtagelser, som skal tages i betragtning, se beregningsreglerne i § 455.

Der er særlige regler for grunde med særlig beliggenhed, dvs. hjørnegrunde og grunde, der ligger tæt op ad brede veje, se § 171-§ 172.

§ 171

For tofamiliehuse med vandret lejlighedsskel, etagebebyggelse, erhvervs- og institutionsbebyggelse, kan kommunalbestyrelsen ved om- og tilbygning på grunde med særlig beliggenhed, der var bebygget før den 1. februar 1977, ikke nægte at godkende en bebyggelsesprocent på til og med 50 pct.

§ 172

Ved grunde med særlig beliggenhed forstås:

hjørnegrunde,
grunde beliggende ved veje med en bredde på 15,0 m eller derover
grunde med en dybde, der ikke overstiger 25,0 m regnet fra grundens grænse mod vej.

§ 173

Ved udstykning, matrikulering eller arealoverførsel i forbindelse med grunde til fritliggende enfamiliehuse og sommerhuse kan kommunalbestyrelsen ikke nægte at godkende ejendomme med en grundstørrelse på:

Mindst 700 m² ved fritliggende enfamiliehuse.
Mindst 1.200 m² ved sommerhuse.

SBi-anvisning (§ 173)

Beregning af grundens størrelse er angivet i § 454.

§ 174

Ved fastsættelse af grundens størrelse i § 173, fratrækkes det vejareal eller areal, der skal holdes ubebygget som følge af hjørneafskæring eller byggelinjepålæg for eksempel til sikring af vejanlæg.

SBi-anvisning (§ 174)

Figur 35. Fastsættelse af grundens størrelse for overholdelse af byggeretten, når areal skal holdes ubebygget som følge af hjørneafskæring eller byggelinjepålæg.

§ 175

Udstykning, matrikulering eller arealoverførsel i forbindelse med grunde til andet byggeri end fritliggende enfamiliehuse og sommerhuse skal ske efter en helhedsvurdering, jf. § 187.

§ 176

Kommunalbestyrelsen kan ikke nægte at godkende etageantallet og højden af et byggeri, når det maksimalt består af 2 etager, og ingen del af bygningens ydervægge eller tag er hævet mere end 8,50 m over terræn.

SBi-anvisning (§ 176)

Etageantal

§ 458 angiver, hvordan etageantallet defineres. Til etageantallet skal medregnes udnyttelige tagetager samt kældre, hvor loftet er mere end 1,25 meter over terræn. Ved særlige bebyggelsestyper kan kommunen beslutte, hvordan for eksempel forskudte planer eller særlige konstruktioner ved tagetagen skal regnes.

Bygningshøjder

Højden af en bygning måles lodret fra naturligt terræn. For bebyggelse på skrånende terræn eller terræn med større niveauforskelle, fx kuperet terræn, måles fra et niveauplan, som fastlægges af kommunen. Der kan efter behov fastlægges flere niveauplaner for samme grund. Se § 456 for mere information om bestemmelse af bygningshøjder.

§ 177

Ved fritliggende enfamiliehuse, tofamiliehuse med vandret lejlighedsskel og dobbelthuse med lodret lejlighedsskel kan kommunalbestyrelsen ikke nægte at godkende bygningshøjde og afstandsforhold, når følgende betingelser er opfyldt:

Maksimal højde er 1,4 x afstand til naboskel og sti.
Mindste afstand til skel på 2,50 m mod nabo, vej og sti.

SBi-anvisning (§ 177)

Ved skel mod vej, sti og nabo kræves en afstand på minimum 2,5 meter. I tillæg hertil er der mod sti og skel mod nabo et skråt højdegrænseplan, idet kravet i denne sammenhæng varetager nabohensyn i langt højere grad, end tilfældet er i forhold til vej.

Højde- og afstandsforhold beregnes efter reglerne i § 456 og § 457. Højdeforhold og afstand til skel mod nabo, vej og sti er for eksempel uddybet i SBi-anvisning 253, Småhuse – indretning og funktion, 2.2 Byggeret for småhuse og tilhørende mindre bygninger (de Place Hansen et al., 2015).

§ 178

Ved sommerhuse kan kommunalbestyrelsen ikke nægte at godkende en bygnings etageantal, højde og afstandsforhold, når følgende betingelser er opfyldt:

Maksimalt en etage.
Maksimal højde for tag er 5,0 m.
Maksimal højde for ydervæg langs mindst en langside er 3,0 m.
Mindste afstand til skel mod nabo, vej og sti er 5,0 m.

SBi-anvisning (§ 178)

For at overholde byggeretten må det højeste punkt på taget på et sommerhus maksimalt være 5,0 meter over terræn. Langs mindst én af husets langsider må ydervæggen maksimalt være 3,0 meter høj målt fra terræn. Det giver mulighed for ensidig taghældning med høje vinduespartier langs en af langsiderne, se figur 36. Se § 456 for mere information om bestemmelse af bygningshøjder.

I mange ældre sommerhusområder er huse opført i to eller flere etager, og dermed er bygningerne højere end 5,0 meter. Ny bebyggelse i områder med denne karakter kan da tilpasses de eksisterende bebyggelser. Det kræver dog kommunens accept efter helhedsvurderingen i § 188.

Figur 36. Maksimal højde for sommerhuse for overholdelse af byggeretten.

§ 179

For opholdsarealer i det fri, der er hævet mere end 0,30 m fra terræn, udestuer, udvendige trapper, altaner, skorstene, tagterrasser, svømmebassiner samt solcelleanlæg eller solfangere og lignende gælder følgende afstandskrav:

2,50 m fra skel mod nnabo, vej og sti ved fritliggende enfamiliehuse, tofamiliehuse og dobbelthuse.
5,0 m fra skel mod nabo, vej og sti ved sommerhuse.

§ 180

Følgende bygninger skal overholde §§ 176 og 177:

Garager og carporte.
Overdækkede terrasser, hvor gulvplanet maksimalt er hævet op til 0,30 m over terræn.
Drivhuse, skure, hønsehuse, pavilloner og lignende mindre bygninger til udhusformål.
Lagertanke for fyringsolie og lignende installationer, som er nødvendige til bygningens drift.
Teknikhuse til elektroniske kommunikationsnet og tjenester.

Stk. 2

Bygninger, som omfattet af stk. 1, kan opføres nærmere skel mod nabo, vej og sti end 2,50 m, hvis § 181 overholdes, dog ikke hvis bygningen er integreret i den primære bebyggelse.

§ 181

Opføres en bygning, der er omfattet af § 180, nærmere skel end 2,5 m, skal følgende betingelser være opfyldt:

Ingen del af bygningens ydervægge eller tag, inklusiv eventuel brandkam, må inden for en afstand af 2,5 m fra skel mod nabo, vej og sti være højere end 2,5 m over terræn eller det for bygningen fastsatte niveauplan.
De sider, der vender mod skel mod nabo og sti, må ikke udgøre en større samlet længde end 12,0 m. Kun bygningernes længste side mod skel medregnes.
Der må ikke udføres vinduer, døre eller lignende åbninger imod skel mod nabo og sti.

SBi-anvisning (§ 180-181)

Forhold vedrørende opførelse af carporte, garager, drivhuse, legehuse og redskabsskure m.m., altså bygninger, der normalt anvendes til kortere ophold, fremgår af Vejledning om opførelse af sekundær bebyggelse med et samlet areal på højst 50 m² (Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen, 2018u). Det kan fx være krav til byggetilladelse og beregning af bebyggelsesprocent.

Det er muligt at placere sådanne bygninger nærmere skel mod nabo, vej, eller sti end angivet i § 177, hvis bestemmelserne i § 181 overholdes. Bygningerne må ikke være højere end 2,5 meter, og den samlede længde af de sider, der vender mod skel mod nabo, må ikke overstige 12 meter. For at minimere indbliksgener skal vægge mod nabo være lukkede og uden døre og vinduer. Det er muligt at placere flere bygninger i eller ved skel. Det er den samlede længde af disse bygninger, der ikke må overstige 12 meter, se figur 37. Udhæng ud over 0,5 meter medregnes i bygningens længde. Længden af en carport måles 0,5 meter inden for tagfladens begrænsning.

Figur 37. Maksimal højde og længde for bygninger, der kan placeres nærmere skel mod nabo, vej og sti end 2,50 meter for overholdelse af byggeretten.

Integrerede carporte, udhuse m.m., der opføres nærmere skel end 2,5 meter, stiller særlige krav til brandmodstandsevnen for at modvirke brandspredning. Bilag 1 til Bygningsreglementets vejledning til kapitel 5 – Brand (Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen, 2018-2020) anfører, at ydervægge mod skel i både hus og garage/carport bør udføres mindst som bygningsdel klasse EI 60, der slutter tæt til den yderste tagdækning. Alternativt, at garage/carport adskilles brandmæssigt fra huset på tilsvarende vis.

Opfylder byggeriet ikke alle betingelserne i § 181, skal det behandles efter helhedsvurderingen.

Den del af byggeriet, der befinder sig mere end 2,5 meter fra skel, skal overholde det skrå højdegrænseplan i § 177.

Bestemmelserne i §180-181 omfatter ikke bygninger, der anvendes til beboelse, køkken, wc eller bad.

§ 182

Følgende bygninger i tilknytning til sommerhuse skal overholde § 178:

Garager og carporte.
Overdækkede terrasser, hvor gulvplanet maksimalt er hævet op til 0,30 m over terræn.
Drivhuse, skure, hønsehuse, pavilloner og lignende mindre bygninger til udhusformål.
Lagertanke for fyringsolie og lignende installationer, som er nødvendige til bygningens drift.

Stk. 2

Bygninger, som omfattet af stk. 1, kan opføres i en afstand fra skel mod nabo og sti fra 2,5 m til 5,0 m, hvis § 183 overholdes, dog ikke hvis bygningen er integreret i den primære bebyggelse.

§ 183

Opføres en bygning, der er omfattet af § 182, i en afstand af 2,5 m til 5,0 m fra skel, skal følgende betingelser være opfyldt:

Ingen del af bygningens ydervægge eller tag, inklusiv eventuel brandkam, må være højere end 2,5 m over terræn eller det for bygningen fastsætte niveauplan.
De sider, der vender mod skel mod nabo, vej og sti, må ikke udgøre en større samlet længde end 12,0 m. Kun bygningernes længste side mod skel medregnes.
Der må ikke udføres vinduer, døre eller lignende åbninger mod skel mod nabo og sti.

SBi-anvisning (§ 182-183)

I sommerhusområder er det muligt at placere carporte, garager, redskabskure mv., nærmere skel mod nabo eller sti end angivet i § 178. Bygningen må dog ikke placeres nærmere skel mod nabo eller sti end 2,5 meter, den må ikke være højere end 2,5 meter, og den samlede længde af de sider, der vender mod skel mod nabo eller sti, må ikke overstige 12 meter. For at minimere indbliksgener skal vægge mod nabo være lukkede og uden døre og vinduer. Det er muligt at placere flere bygninger 2,5 meter fra skel. Det er da den samlede længde af disse bygninger, der ikke må overstige 12 meter.

Bemærk at afstand til skel mod vej ikke er omfattet af lempelsen i § 183. Her gælder altså fortsat et krav om en afstand på 5,0 m

Figur 38. Maksimal højde for bygninger i tilknytning til sommerhuse, der kan placeres inden for en afstand af 2,50 meter og 5,0 meter fra skel mod nabo eller sti for overholdelse af byggeretten.

Integrerede carporte, udhuse m.m., der opføres nærmere skel end 5,0 meter, stiller særlige krav til brandmodstandsevnen for at modvirke brandspredning. Bilag 1 til Bygningsreglementets vejledning til kapitel 5 – Brand (Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen, 2018-2020) anfører, at ydervægge mod skel i både hus og garage/carport bør udføres mindst som bygningsdel klasse EI 60, der slutter tæt til den yderste tagdækning. Alternativt, at garage/carport adskilles brandmæssigt fra sommerhuset på tilsvarende vis.

Forhold vedrørende krav til byggetilladelse, beregning af bebyggelsesprocent mv., fremgår af Vejledning om opførelse af sekundær bebyggelse med et samlet areal på højst 50 m² (Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen, 2018k).

Bestemmelserne i § 182-183 omfatter ikke bygninger, der anvendes til beboelse, køkken, wc eller bad.

§ 184

Avls- og driftsbygninger til land- og skovbrugsejendomme beliggende i landzone, som ikke kræver tilladelse efter lov om planlægning eller anmeldelse, tilladelse eller godkendelse efter lov om miljøgodkendelse mv. af husdyrbrug, må opføres i en højde på maksimalt 12,5 m.

§ 185

Fritstående siloer, der opføres som en del af et fodersystem, der er forbundet med driftsbygninger via et transportsystem og siloer, der opføres som en del af en større bygning, som er omfattet af § 184, og som har et tværsnit på højst 80 m², må opføres i en højde af indtil 20,0 m.

§ 186

Gartnerier er omfattet af reglerne i § 184, uanset at der ikke har kunnet noteres landbrugsejendomme på matriklen.

§ 187-§ 195 Helhedsvurdering

§ 187

Kommunalbestyrelsen skal foretage en helhedsvurdering, såfremt der er forhold ved et byggeri, der hverken helt eller delvist er reguleret af eller opfylder bestemmelserne om byggeretten i §§ 168-186. Kommunalbestyrelsens helhedsvurdering skal foretages under hensyn til de generelle kriterier i § 188 samt de bebyggelsesregulerende forhold med hensyn til grundens størrelse, afstandsforhold, etageantal, højdeforhold, bebyggelsesprocent og de ubebyggede arealers indretning, jf. kapitel 20.

§ 188

De generelle kriterier, som skal indgå i kommunalbestyrelsens helhedsvurdering, er følgende:

Bebyggelsens samlede omfang skal være hensigtsmæssig i forhold til dens anvendelse og svare til det sædvanlige i karreen, kvarteret eller til det, der tilstræbes i området.
Der skal under hensyn til bebyggelsens anvendelse sikres tilfredsstillende lysforhold for bebyggelsen og nabobebyggelse samt sikres mod væsentlige indbliksgener i forhold til anden bebyggelse på samme grund og på nabogrunde.
Der skal være tilfredsstillende friarealer i forhold til bebyggelsens anvendelse, herunder opholdsarealer for beboere, brugere og beskæftigede, jf. § 393.
Der skal under hensyn til bebyggelsens anvendelse være tilfredsstillende adgangs- og tilkørselsforhold for bebyggelsens brugere, herunder redningsberedskabet, jf. § 393.
Der skal være tilstrækkelige parkeringsarealer, jf. §§ 399-402.
Ved bebyggelse i randen af tæt bebyggede byområder, der støder op til et ikke lokalbelagt areal, til et parcel-, sommerhus- eller kolonihaveområde, eller et område med tæt/lav bebyggelse, skal bebyggelsens samlede omfang fastlægges under hensyn til karakteren af de tilstødende arealer og omfanget af eventuel bebyggelse.

SBi-anvisning (§ 188)

Kommunen skal i de tilfælde, hvor forholdene ikke helt eller delvist er reguleret af byggeretten (§ 170-§ 186), eller hvor bestemmelserne i byggeretten ikke er opfyldt, anlægge en helhedsvurdering ud fra kravene i § 187-§ 195. På den baggrund skal kommunen fastlægge hvilke bestemmelser, der skal gælde for den pågældende bebyggelse. Helhedsvurderingen sker med baggrund i en række overordnede kriterier, der er beskrevet nærmere i § 188.

Hvis en afgørelse skyldes et administrativt skøn, skal kommunen angive de hovedhensyn, der har været bestemmende for skønsudøvelsen, jf. forvaltningslovens § 24 (Bekendtgørelse nr. 433, 2014). Kravet om begrundelse for tilladelser og afslag er særlig relevant ved dispensationer. Behandlede byggetilladelser (og afslag), der er sket ud fra en helhedsvurdering, bør også vedhæftes en begrundelse, så ansøger har mulighed for at aflæse de væsentligste hensyn, der ligger til grund for afgørelsen. Begrundelsen bør formuleres i et letforståeligt sprog, der ikke giver anledning til misforståelser.

Prioritering af generelle kriterier

De seks forhold, der skal indgå i helhedsvurderingen, prioriteres ikke nødvendigvis lige højt i alle tilfælde. Den enkelte bygningsmyndighed vil ofte vægte forholdene i helhedsvurderingen i relation til det konkrete område.

For eksempel vil hensynet til opholdsarealer veje tungere ved fastlæggelse af bebyggelsesprocenten for en beboelsesbygning end for en erhvervsbygning, der herved vil kunne tillades opført med et større etageareal. Ved publikumsorienterede erhvervsbygninger vil kravet til parkering omvendt veje tungere end ved opførelse af en beboelsesbygning.

Det kan være en god idé, hvis kommunen på forhånd anviser, hvilke forhold den anser for vigtigst i udvalgte områder. Kommunen kan med fordel gøre sine retningslinjer tilgængelige på sin hjemmeside sammen med en prioriteret liste over de væsentligste punkter i helhedsvurderingen. Det letter sagsbehandlingen for både sagsbehandler og bygherre.

Omfang i forhold til anvendelse

Bebyggelsens omfang (bebyggelsesprocent) skal være hensigtsmæssig ud fra en afvejning af en række hensyn:

Grundens størrelse: hensyn til bebyggelsens højde, afstand til andre bygninger, adgangsforhold, friarealer og evt. opdeling i flere bygninger.
Afstandsforhold til vej, sti og skel: hensyn til afledning af tagvand, indblik og bebyggelsens art.
Højde og etageantal: hensyn til anden bebyggelse, indblik og friarealer.
Etageareal: hensyn til tidssvarende boliger og krav til friarealer og parkeringspladser.
Ubebyggede arealer: hensyn til udlæg af passende opholdsarealer, legeområder efter bebyggelsens art, samt parkeringsarealer efter bebyggelsens anvendelse.
Adgangs- og tilkørselsarealer: hensyn til handicaptilgængelighed og redningskøretøjer.

De forskellige hensyn er ikke lige væsentlige for alle typer byggerier. For eksempel vil hensynet til opholdsarealer veje tungt ved fastlæggelse af bebyggelsesprocenten for en boligbebyggelse. Ved en erhvervsbebyggelse, hvor der forventes mange besøgende, vil hensynet til parkering veje tungt.

Hvis der ikke findes en lokalplan for området, kan helhedsvurderingen ikke indeholde et krav om bebyggelsesprocenter, der er lavere end angivet i § 170-§ 171. Bygningsmyndighederne kan derimod godt tillade en højere bebyggelsesprocent, hvis det skønnes at være i overensstemmelse med helhedsvurderingen.

Omfang i forhold til karréen, kvarteret eller området

Omfanget af bebyggelsen skal også svare til det normale for karréen, kvarteret eller området – eller følge lokalplanerne for området. Kommuneplanens rammebestemmelser kan være vejledende for, hvad der er normalt eller tilstræbes i området. I bestemmelserne indgår ofte krav til bebyggelsesprocenter, etageantal, etagearealer, grundstørrelser samt højde- og afstandsforhold.

Ved bebyggelse af en ubebygget ejendom må det vurderes, hvad der er det sædvanlige i kvarteret og/eller alternativt i området. Hvis det på denne baggrund ikke kan fastlægges, hvad der er det sædvanlige, eller ved bebyggelse i et nyudlagt område, skal der lægges vægt på, hvad der tilstræbes i området. Rammebestemmelser vedrørende grundstørrelse, etageareal, etageantal og højde- og afstandsforhold i en kommuneplan kan være vejledende for, hvad der er sædvanligt eller tilstræbes i området.

Tilfredsstillende lysforhold

Der skal sikres tilfredsstillende lysforhold både for bebyggelsen og for naboejendomme. Ved vurdering af lysforholdene skal der tages hensyn til, hvad bebyggelsen skal bruges til. Heri indgår også en afvejning af lysforholdenes betydning for den pågældende anvendelse og for bebyggelsens indvirkning på naboejendomme.

Tilfredsstillende friarealer

Der skal sikres tilfredsstillende friarealer, herunder opholdsarealer for bebyggelsens beboere, brugere og beskæftigede. Friarealerne skal vurderes ud fra bebyggelsens anvendelse. Som udgangspunkt bør opholdsarealer være på terræn, men kan dog også indrettes som overdækket eller hævet gårdareal eller i form af fælles tagterrasse. For en bebyggelse med flere boliger skal en passende del af opholdsarealet anlægges som legeområde. Kommunalbestyrelsen kan fastsætte størrelsen af friarealer.

Tilfredsstillende adgangs- og tilkørselsforhold

Adgangs- og tilkørselsarealerne skal afpasses bebyggelsens art og forsynes med belysning. Der stilles også præcise krav til bl.a. bredden af adgangsarealer og indgange, udformning af ramper og håndlister, så bebyggelsen kan benyttes af personer med handicap, se nærmere beskrivelse i § 49. Kravene gælder dog ikke fritliggende enfamiliehuse, der alene anvendes til boligformål, og for sommerhuse i sommerhusområder, jf. § 48.

Af hensyn til adgangen for redningskøretøjer stilles der krav til udformning af porte eller gennemkørsler, jf. § 50.

Bebyggelse i randen af tæt bebyggede områder

Omfanget af bebyggelsen skal fastlægges under hensyn til karakteren af de tilstødende arealer og eventuelt tilstødende ejendomme. I randen af tæt bebyggede områder, der støder op til en helt anden og mere ekstensiv bebyggelsesform, vil hensynet til disse arealer eller ejendomme kunne inddrages.

§ 189

Ved matrikulære ændringer fastlægges grundens størrelse efter de generelle kriterier i § 188.

§ 190

Grundstørrelsen kan kun godkendes, hvis det ud fra en samlet vurdering af forholdet mellem eventuel eksisterende bebyggelse og grundstørrelsen er muligt at bebygge og udnytte ejendommen i overensstemmelse med helhedsvurderingen i § 187 og kravene til ubebyggede arealer i kapitel 20. For at grundstørrelsen kan godkendes, skal der endvidere være mulighed for vejadgang i overensstemmelse med vejlovgivningen.

SBi-anvisning (§ 189-§ 190)

Udstykning

En udstykning er nødvendig, når et areal ønskes fraskilt én eller flere ejendomme, og når arealet i fremtiden skal udgøre en ny selvstændig ejendom. Udstykning foregår efter udstykningsloven (Bekendtgørelse nr. 769, 2018). Der henvises desuden til byggelovens § 10 A (Bekendtgørelse nr. 1178, 2016) om lovlig vejadgang og mindste grundstykke.

Når der udstykkes en ny ejendom, skal der tages hensyn til tinglyste rettigheder (servitutter) og panthæftelser.

Matrikulering

Matriklen bruges i Danmark som officiel betegnelse for registeret over faste ejendomme. Ved matrikulering registreres et umatrikuleret areal i matriklen som en samlet fast ejendom. Matrikulering foregår efter udstykningsloven (Bekendtgørelse nr. 769, 2018).

På Geodatastyrelsens hjemmeside (tidligere Kort- & Matrikelstyrelsen) er alle aktuelle oplysninger fra matrikelregistret frit tilgængelige. Her kan der for eksempel hentes registerinformationer om hvert enkelt matrikelnummer og oplysninger om forurenede grunde, strandbeskyttelse, klitfredning og stormfaldstilskud [www.gst.dk].

Arealoverførsel

Arealoverførsel adskiller sig fra udstykning ved, at der ikke opstår en ny ejendom, men alene flyttes areal fra én ejendom til en anden.

Vejadgang

Vejadgangskravet indebærer, at der ved enhver udstykning skal etableres lovlig adgang til offentlig vej. Grænser ejendommen ikke op til en offentlig vej, kan kravet opfyldes ved, at vejbestyrelsen giver tilladelse til etablering af en overkørsel til den pågældende vej. Alternativt må vejadgangen etableres via private fællesveje (eksisterende eller over anden ejendom), hvilket normalt også forudsætter vejmyndighedens godkendelse af, at vejen kan fungere som adgangsvej.

§ 191

Bebyggelsens afstand til skel mod nabo, vej eller sti skal fastlægges efter de generelle kriterier i §§ 188 og 192.

§ 192

Ved fastlæggelse af afstande skal det sikres, at vinduer, altaner og lignende ikke giver væsentlige indbliksgener i forhold til anden bebyggelse på samme grund og på nabogrunde.

SBi-anvisning (§ 191-§ 192)

Bebyggelsens afstandsforhold

Bebyggelsens afstandsforhold skal først og fremmest sikre tilfredsstillende lysforhold og forhindre væsentlige indbliksgener. Kravet til mindsteafstande vil derfor ofte være relateret til bygningens højde.

Brand

Risikoen for brandspredning mellem bygninger øges, jo mindre afstanden er mellem dem. Jo længere bebyggelser ligger fra hinanden, des mindre er risikoen for brandspredning.

I anvisningsteksten til § 125 er angivet mindsteafstande mellem bygningens facade og skel (hhv. 2,5 eller 5 meter afhængig af facadebeklædningens brandklasse). Bliver afstanden til skel mindre, vil det normalt være nødvendigt at lave en brandvæg. For at hindre brandspredning til andre bygninger på egen grund, bør bygninger placeres under hensyntagen hertil.

Indbliksgener

En vurdering af, om indbliksgener er væsentlige, afhænger blandt andet af områdets karakter. I tættere og højere bymæssig bebyggelse forventes en større tolerance over for indbliksgener, fordi det betragtes som en del af det at bo i byen.

I områder med karrébebyggelse i flere etager, kan indbliksgener i et vist omfang næppe undgås. Derimod er der mindre tolerance over for indbliksgener i for eksempel områder med fritliggende enfamiliehuse, hvor der typisk lægges vægt på privathed inden for den enkelte ejendom. Men heller ikke i disse områder kan indbliksgener helt undgås, især ikke i områder med boliger i mere end et plan.

Under alle omstændigheder er det op til kommunalbestyrelsen i det enkelte tilfælde at bestemme, om indbliksgenerne er væsentlige.

§ 193

I områder med overvejende sluttet randbebyggelse kan kommunalbestyrelsen beslutte, at ny bebyggelse skal opføres i vej- eller byggelinjen og føres ud i skel mod nabogrundene.

SBi-anvisning (§ 193)

Sluttet bebyggelse ses typisk i bymæssig bebyggelse og betyder, at bygningerne ligger i samme linje med lille eller ingen indbyrdes afstand.

Ved sluttede bebyggelser skal man være særligt opmærksom på sikring mod brandspredning, indbliksgener mellem naboer og afledning af tagvand.

Vej- og byggelinjer

Vejlinjen beskriver skel mod vej eller sti. Byggelinjen er typisk parallel med vejlinjen og angiver den mindste afstand til vej, hvor det er tilladt at bygge.

§ 194

Bebyggelsens højde og etageantal fastlægges efter de generelle kriterier i § 188 med de udvidelser og begrænsninger, der følger af § 195.

§ 195

For at sikre tilfredsstillende lysforhold og forhindre væsentlige indbliksgener skal fastlæggelsen af bebyggelsens højde og etageantal ske under hensyn til afstand og højde i forhold til anden bebyggelse og friarealer på samme grund samt til nabobebyggelsen og dennes friarealer. Herudover skal fastlæggelsen af bebyggelsens højde og etageantal ske under hensyn til afstand og højde i forhold til vej og sti.

SBi-anvisning (§ 194-§ 195)

Bebyggelsens højde og etageantal er en del af helhedsvurderingen, se § 188.

Højde

Højden af en bygning måles lodret fra naturligt terræn. Beregning af en bygnings højde er fastsat efter § 456.

Etageantal

Bygningsreglementet angiver i § 458, hvordan etageantallet defineres. Til etageantallet skal medregnes udnyttelige tagetager og kældre, hvor loftet er mere end 1,25 meter over terræn.

Vandret højdegrænseplan

Det vandrette højdegrænseplan beskriver den maksimale højde fra terræn til bebyggelsens højeste punkt. Ved bestemmelse af bebyggelsens højde medregnes normalt ikke skorstenspiber og antenner, se § 456.

Skrå højdegrænseplan

'Det skrå højdegrænseplan' betyder, at bygninger eller bygningsdele, der ligger tæt på skel mod nabo, ikke må være lige så høje som de dele, der ligger længere væk fra skel mod nabo. Kravet skal blandt andet minimere indbliksgener og skyggekastning på nabogrunden.