23 BEREGNINGSREGLER (§ 453-§ 458)

§ 453-§ 458 Beregningsregler

§ 453

Ved bebyggelsesprocenten forstås etagearealets procentvise andel af grundens areal.

SBi-anvisning (§ 453)

Bebyggelsesprocenten bere areal

$$ Bebyggelsesprocent=\frac{\text{Etageareal}}{\text{Grundens areal}}\cdot100\% $$

hvor:

Etageareal er det samlede etageareal, dvs. summen af bruttoarealet af samtlige etager, se § 455.
Grundens areal er grundstykkets areal og svarer til grundens størrelse, se § 454.

§ 454

Grundens areal omfatter det areal, der er angivet for det pågældende matrikelnummer. Vejareal eller areal, der skal holdes ubebygget, som følge af hjørneafskæring eller byggelinjepålæg til sikring af vejanlæg, skal indgå i grundens areal ved beregning af bebyggelsesprocenten.

Stk. 2

Til grundens størrelse medregnes:

Grundens andel i et selvstændigt matrikuleret areal sikret som fælles friareal for flere ejendomme. Andelene i det selvstændigt matrikulerede friareal fordeles ligefremt proportionalt efter de enkelte grundes størrelse, medmindre kommunalbestyrelsen i hvert enkelt tilfælde bestemmer andet, herunder en anden delingsnorm, eller at andele i det fælles friareal ikke kan medregnes.
Arealer, der før den 1. februar 1977 er afgivet til vej, men uanset dette er tilladt medregnet til grundarealet. Sådanne arealer medregnes i overensstemmelse med de vilkår, der er fastsat for tilladelsen.
Det samlede areal for flere matrikelnumre, når de udgør en samlet fast ejendom og grænser op til hinanden.

Stk. 3

Til grundens størrelse medregnes ikke:

Arealer af grunden, der er beliggende i en anden zone end den, hvori der bygges.
Matrikelnumre, der er en del af en samlet fast ejendom, men som ikke grænser op til hinanden.

SBi-anvisning (§ 454)

Matriklens samlede areal kan findes via Geodatastyrelsens hjemmeside
[www.gst.dk] (tidligere Kort- og Matrikelstyrelsen).

Grundens størrelse omfatter som udgangspunkt ejendommens areal, som det er angivet i matriklen. Det er ofte ét matrikelnummer, men det kan også være flere matrikelnumre, der ifølge matriklens angivelse skal noteres som samlet ejendom. Det fremgår af udstykningsloven, hvad der forstås ved en samlet fast ejendom (Bekendtgørelse nr. 769, 2018).

Friarealer

Til grundens areal kan medregnes en forholdsmæssig andel i et selvstændigt matrikuleret areal, der er sikret som fælles friareal for flere ejendomme, fx gennem en lokalplan. Andelen i friarealet fordeles proportionalt med de tilhørende grundstørrelser.

Kommunen kan dog i det konkrete tilfælde via en lokalplan bestemme:

En anden fordeling af fællesarealet til de tilhørende grunde
At fællesarealet ikke kan medregnes i grundstørrelsen.

Vejarealer, der er indrettet som stilleveje med opholdsmulighed m.m., kan ikke medregnes som friarealer.

En særlig tilladelse kan medføre, at areal afgivet til vej stadig kan medregnes i grundstørrelsen. Disse tilladelser er historiske, forholdsvis sjældne og forekommer mest i København.

Arealer afgivet til vej

Bestemmelsen sikrer, at tidligere givne rettigheder til at medregne vejareal til grundens areal opretholdes, uanset arealet er afgivet til vejformål. De indgåede aftaler mellem kommune og grundejer foreligger både som tinglyste deklarationer på de enkelte ejendomme og som noteringer i matrikelprotokollen, og antages mest at være anvendt i København og på Frederiksberg, typisk når der er tale om veje, som har en bredde over 20 meter.

Arealer i anden zone

Areal, der er en del af en samlet fast ejendom, og som ved vej er adskilt fra det areal, der ønskes bebygget, kan medregnes til grundens størrelse, når adskillelsen alene skyldes gennemskæring af vej eller sti. Mere fjerntliggende matrikler vil derimod ikke kunne medregnes.

§ 455

Etageareal beregnes ved sammenlægning af bruttoarealerne af samtlige etager, herunder kældre og udnyttelige tagetager samt altanlukninger, udestuer, forbindelsesgange og lignende.

Stk. 2

Rum, der går gennem flere etager, medregnes kun til den etage, i hvilken gulvet er beliggende. Både udvendige og indvendige trapper, trapperum, altangange, installationsskakte og elevatorskakte medregnes dog for hver etage.

Stk. 3

Til etageareal medregnes ikke:

Den del af kælderen, hvor det omgivende terræn ligger mindre end 1,25 m under loftet i kælderen.
Åbne altaner.
Åbne tagterrasser.
Affaldsrum i terrænniveau.
Sikringsrum til sikringsrumspligtige bygninger med forskriftsmæssig størrelse samt offentlige beskyttelsesrum, der er myndighedsgodkendte.
Hemse med et areal på indtil 4,5 m².
Udvendige trappers og altanganges projektion på terræn.
Udvendige brandtrapper (flugtvejstrapper).
Udvendig efterisolering på maksimalt 25 cm for enfamiliehuse, dobbelthuse, rækkehuse og sommerhuse.

Stk. 4

For garager, carporte, udhuse, drivhuse, skure, hønsehuse, åbne overdækninger, herunder åbne overdækkede terrasser og lignende bygninger, medregnes kun den del af arealet, der overstiger:

20 m² pr. bolig ved etageboligbebyggelser og ved samlede boligbebyggelser med både lodret og vandret lejlighedsskel samt ved rækkehuse, kædehuse, gruppehuse og lignende former for helt eller delvist sammenbyggede enfamiliehuse.
50 m² pr. bolig ved fritliggende enfamiliehuse, dobbelthuse med lodret lejlighedsskel og sommerhuse, og
25 pct. af bebyggelsens øvrige etageareal ved andre bebyggelser, herunder erhverv og institutioner, dog medregnes garage- og udhusarealer i kælder eller gårdkælder ikke.

Stk. 5

Etagearealet måles i et plan bestemt af overside af færdigt gulv til ydersiden af de begrænsende ydervægge med følgende afvigelser:

I udnyttelige tagetager medregnes det areal, der i et vandret plan 1,50 m over færdigt gulv ligger inden for planets skæring med tagbeklædningens udvendige side.
Ved åbne etager, porte, luftsluser og lignende medregnes til den linje, som bygningens ydervægge i øvrigt angiver.
Ved fælles vægge mellem rum, der skal medregnes til hvert sit etageareal, måles til midten af væggen, idet der dog ved fælles vægge placeret over skel måles til skellinjen.

SBi-anvisning (§ 455)

I etagearealet indgår samtlige etager, herunder:

Kældre, hvor loftet er mere end 1,25 meter over terræn
Udnyttelige tagetager, herunder tagetager, hvor der uden væsentlige indgreb i tagkonstruktionen kan indrettes opholdsrum. Det vil i praksis sige, at alle tagrum, hvori der anvendes spærtyper, fx hanebåndsspær, saksespær m.m., som muliggør indretning af rum, skal medregnes i etagearealet – også hvis arealet ikke anvendes. Det har ofte vist sig, at tageetager med tiden udnyttes, hvis muligheden er til stede. Beregning af arealet af en tagetage er præciseret under stk. 5.
Lukkede overdækninger til personophold, dvs. udestuer, lukkede altaner, lukkede overdækkede gårde, lukkede terrasseoverdækninger, forbindelsesgange og lignende, som kan indrettes til personophold. Det drejer sig typisk om arealer med indendørs funktioner i forbindelse med boliger og erhverv.

Figur 55. En tagetage regnes for udnyttelig, når der uden væsentlige indgreb i tagkonstruktionen kan indrettes opholdsrum.

Langt de fleste bygningers etageareal svarer til bygningens ydre mål (længde × bredde) ganget med antallet af anvendelige etager. Der er imidlertid en række undtagelser, som skal regnes med. Disse undtagelser er angivet i stk. 2-5. Bestemmelsen af etagearealer er søgt illustreret på figur 56 og figur 57.

Figur 56. Arealer, som medregnes i etagearealet.

Figur 57. Kælderarealer, som medregnes i etagearealet.

Det er væsentligt at bemærke, at åbne altaner ikke medregnes, mens altangange medregnes for hver etage. Åbne altaner kan ligge helt uden for facaden, delvis inde i bygningen eller helt bag facaden. Sidstnævnte er typisk for altanudformning i det omfattende montagebyggeri i anden halvdel af 1900-tallet. Disse vil oftest være lukket opadtil, nedadtil og mod siderne, men ikke udadtil. Men først i det tilfælde, hvor åbningen udadtil lukkes med en glasinddækning eller lignende, er altanen at opfatte som en lukket altan i forhold til bygningsreglementet og skal regnes med i etagearealet.

Overdækninger og overdækkede terrasser anses for åbne, når mindst én væg er helt eller delvist åben og ikke kan lukkes med vindue, dør, port eller lignende.

Til gulvet i hemse medregnes kun det areal, der i et vandret plan 1,5 m over færdigt gulv ligger inden for planets skæring med tagbeklædningens udvendige side. Der kan indrettes to eller flere hemse med et areal på 4,5 m², men hvis de ikke skal medregnes i etagearealet, er det en betingelse, at de ikke er internt forbundne, herunder at adgang til hemsene foregår separat.

Teknikhuse til elektroniske kommunikationsnet eller tjenester er ikke omfattet af stk. 4.

Figur 58. Illustration af, hvordan areal af hems beregnes.

§ 456

Højder måles lodret fra naturligt terræn. For bebyggelser på skrånende terræn eller terræn med større niveauforskelle måles fra et eller flere niveauplaner, der fastsættes af kommunalbestyrelsen. Niveauplanernes beliggenhed skal på entydig måde fremgå af byggetilladelsen, f.eks. ved angivelse af planernes koter. Der kan efter behov fastlægges flere niveauplaner for samme grund.

Stk. 2

Ved fastlæggelse af niveauplaner skal kommunalbestyrelsen tage hensyn til:

Terrænforholdene på de tilstødende grunde og karakteren af den omliggende bebyggelse.
At der skal skabes rimelige bebyggelsesmuligheder og adgangsforhold for den pågældende grund.

Stk. 3

Bebyggelse i skrånende terræn kan opføres uden fastsættelse af niveauplaner, såfremt højden målt lodret fra terræn ikke overstiger de i §§ 176-186 fastsatte grænser for bebyggelsens højde samt den angivne afstand til skel.

Stk. 4

Antenner, hvis øverste punkt ikke er mere end 5,50 m over tagfladen, tagkviste, skorstenspiber, ventilationshætter, gavltrekanter og tagudhæng, medregnes ikke ved beregningen af en bygningshøjde, såfremt de er af sædvanligt omfang. Ved fastlæggelse af bebyggelsens højde kan kommunalbestyrelsen endvidere beslutte at se bort fra trappehuse, elevatorskakter, ventilationsanlæg, skilte og lysreklamer.

SBi-anvisning (§ 456)

Højden af en bygning måles lodret fra naturligt terræn. I langt de fleste tilfælde er grunden tilstrækkeligt plan til, at der ikke er tvivl om fastlæggelsen af udgangspunktet for naturligt terræn. For bebyggelse på skrånende terræn eller terræn med større niveauforskelle måles fra et niveauplan, som fastlægges af kommunen. Der kan efter behov fastlægges flere niveauplaner for samme grund.

Ved fastlæggelsen af niveauplan skal kommunen tage hensyn til terrænforholdene på de tilstødende grunde og karakteren af den omliggende bebyggelse. Desuden skal der skabes rimelige bebyggelsesmuligheder og adgangsforhold for den pågældende grund.

Der findes forskellige metoder til indlægning af niveauplaner, som må vurderes i forhold til den aktuelle situation. Det afgørende er, at behovet for rimelige byggemuligheder på den enkelte grund afvejes i forhold til et mål om at undgå en alt for afvigende eller generende bebyggelse for de omliggende grunde.

Niveauplanet er alene udgangspunkt for måling af udvendige højder og siger derfor ikke noget om, hvor bebyggelsens gulvkote eller etageadskillelse skal være.

Indlægning af niveauplaner skal ske inden byggeriet påbegyndes og skal entydigt fremgå af byggetilladelsen, fx ved angivelse af koter. Indlægning af niveauplan kan foretages af kommunen uden, at der skal foretages nabohøring.

Niveauplaner kan også med fordel fastlægges i en lokalplan. En lokalplan kan foruden bestemmelser om bygningshøjder fastsætte bestemmelser om koter for terræn, sokkel og gulv samt niveauplaner. Se også afsnittet om lokalplanlægning i kapitel 8, Byggeret og helhedsvurdering.

§ 457

Afstande måles vandret uden hensyn til terrænforskelle. Afstanden måles vinkelret på den pågældende modstående linje (vejlinje, skel mod nabo) eller bebyggelse, men kan af hensyn til lysforholdene eller for at begrænse indbliksgener måles som den mindste fri afstand mellem bygning eller bygningsdel og modstående vejlinje, skel mod nabo eller anden bebyggelse på samme grund. Ved bygninger uden begrænsende ydervægge måles fra tagfladen.

Stk. 2

Ved bestemmelse af bebyggelsens afstand til skel mod nabo, vej og sti ses bort fra:

kælder, kældertrapper, tanke, ledninger og lignende under terræn, og
tagudhæng, vindskeder, overdækninger over indgangspartier samt gesimser og lignende mindre bygningsdele med et fremspring på højst 0,50 m.

Stk. 3

Ved beregning af bebyggelsens afstand til vejskel ses bort fra følgende bygningsfremspring, der er anbragt ud over skel mod vej, som er tilladt efter lov om offentlige veje og lov om private fællesveje:

Karnapper, åbne altaner, udbuede vinduer og lignende bygningsdele, der er hævet 2,8 m over fortov og indtil 1,5 m fra kørebanekant eller cykelsti.
Porte, døre, skodder og vinduer, der er indrettet til at åbne udad, og som målt fra underkanten anbringes i en højde af mindst 2,3 m over fortov.

SBi-anvisning (§ 457, stk. 2-3)

Figur 59. Bestemmelse af afstand til vej, naboskel og sti.

Afstand måles vinkelret på skel.
Ved bestemmelse af bebyggelsens afstand til skel mod nabo, vej og sti kan der ses bort fra tagudhæng og overdækninger over indgangspartier samt lignende mindre bygningsdele med et fremspring på højst 0,50 meter.

§ 458

Hver af bygningens etager inklusiv stueetage medregnes i etageantallet, sådan som det fremgår af BBR-registret. Til etageantallet medregnes derudover:

Udnyttelige tagetager.
Kældre, hvor loftet ligger mere end 1,25 m over terræn.

Stk. 2

Ved bygninger med forskudte etager eller indskudte etager og lignende skal kommunalbestyrelsen efter et konkret skøn fastlægge etageantallet. Ved opholdsarealer i bygningers tagetage eller på bygningers tag kan kommunalbestyrelsen i det enkelte tilfælde beslutte, at en hems med et større areal end 4,5 m² samt altaner, udestuer, terrasser og lignende opholdsarealer skal medregnes som en etage.

SBi-anvisning (§ 458)

Til etagearealet skal medregnes udnyttelige tagetager, samt kældre, hvor loftet er mere end 1,25 meter over terræn. En tagetage regnes for udnyttelig, når der uden væsentlige indgreb i tagkonstruktionen kan indrettes opholdsrum, jf. § 455.

Ved særlige bebyggelsestyper kan kommunen beslutte, hvordan for eksempel forskudte planer eller særlige konstruktioner ved tagetagen skal regnes. Da en tagetage regnes for udnyttelig, når der uden væsentlige indgreb i tagkonstruktionen kan indrettes opholdsrum, vil det i praksis sige, at mange tagetager med mere end 40 graders hældning skal tælle med i etageantallet – uanset om de faktisk udnyttes eller ej. Det gælder også, selv om krav til lofthøjde i beboelse efter kapitel 9, Bygningers indretning, ikke kan opfyldes.

I mange kommune- og lokalplaner anvendes betegnelsen '1/2 etage', som efter administrativ praksis er synonym med udtrykket 'udnyttelig tagetage'. Begrebet '1/2 etage' anvendes imidlertid ikke i Bygningsreglementets beregningsregler. En sådan '1/2 etage' vil derfor altid blive regnet som en fuld etage.

Det er op til kommunalbestyrelsen at afgøre, om en kælder, der er placeret ved niveauspring i terræn, skal regnes som en etage eller ej. Som hovedregel gælder dog, at kælderen ikke regnes som en etage, hvis der er tale om en mindre frilægning i naturligt terræn, mens en større frilægning af kælderen, evt. som følge af en udgravning i terrænet, vil regnes som en etage. Princippet er illustreret på figur 60.

Figur 60. Tagetager og kældre, som medtages i etageantallet.

Etageantallet ved forskudte planer bestemmes ud fra en vurdering af de konkrete forhold. Det anbefales at undgå brugen af halve etager og i stedet fastlægge, hvilken etage de forskudte planer skal tilhøre.

Ved opgørelse af etageantallet kan der blandt andet lægges vægt på de omtalte bygningsfunktioners størrelse og anvendelsesmulighed i forhold til byggeriets samlede størrelse og anvendelse. Ligeledes kan der lægges vægt på bebyggelsens ydre fremtræden, hvor for eksempel antal og størrelse af vinduer til den pågældende bygningsfunktion kan få byggeriet til at fremstå med en ekstra etage i forhold til området, hvor byggeriet er placeret, jf. helhedsvurderingen i § 187-§ 195. Væsentlige indbliksgener som følge af den pågældende bygningsfunktion kan også vægtes i forhold til området, hvor byggeriet er placeret. Der må for eksempel forventes en større tolerance overfor indbliksgener i højere, tættere og mere bynær bebyggelse end i bebyggelser bestående af fritliggende enfamiliehuse.